讲述：石家庄市桥西区人民法院特邀调解员任萍

整理：河北法治报记者 封颖慧

我是石家庄市桥西区人民法院的一名特邀调解员。近日，我成功调解了一起历时8年多的物业服务合同纠纷，双方当事人最终握手言和，实现了案结事了人和的良好效果。

某商铺业主张某因故拖欠2017年1月至2025年7月间的物业服务费2.68万元，某物业服务公司多次催缴未果诉至法院，要求张某缴纳服务费及违约金3.6万余元。

桥西法院将纠纷分流至综治中心，并指派给我进行先行调解。接手案件后，我没有简单地“就案论案”，而是分别与双方进行“面对面”沟通，并到商铺现场进行走访，深入了解矛盾背后的症结。经与某物业服务公司沟通，我了解到物业公司态度坚决，认为提供物业服务是事实，收取物业费是合同赋予的权利，张某长期拖欠服务费已对公司运营造成压力，要求张某按合同约定全额缴纳费用及违约金。而张某表示，他并非恶意拖欠，其拒交服务费背后是有原因的。他的商铺购买了多年，商铺门前的公共区域卫生清洁不到位、公共照明时有故障，影响经营和出租，就这些问题曾多次向物业反映，但一直没得到妥善解决。张某认为，物业服务质量打折扣，缴纳服务费“物非所值”，因此才以拒交物业费的方式表达不满。

我与双方沟通情况后经过分析发现，本案的争议焦点并非简单的“欠费”事实，而在于物业服务标准与业主预期之间的落差，矛盾的核心是“服务”与“付费”的对等性问题。如果直接判决虽然能快速结案，但业主的心结未解，可能引发新的矛盾，无法从根本上解决问题。

找准了症结，为高效化解矛盾，减轻当事人诉累，我制定了“背靠背”沟通、逐步引导的调解策略。第一步：安抚情绪，建立信任。我首先耐心倾听张某的诉求，对其感受到的服务瑕疵表示理解，让其积压的情绪得到宣泄。同时，向张某释明，以拒交物业费的方式维权存在法律风险，一旦判决可能仍需支付本金及违约金，如未履行还可能影响个人征信，引导其将诉求从“拒交”转向“如何合理减免”。第二步：厘清责任，引导让步。我与某物业服务公司沟通，肯定其提供基础服务的事实，也指出其在具体服务环节存在的不足，建议其从长远合作、维护品牌形象的角度出发，考虑业主的实际感受，在违约金等方面作出适当让步，以换取物业费的顺利收回，修复与业主的关系。第三步：聚焦共识，提出方案。经过几轮耐心沟通，我找到了双方的共识：都希望尽快了结此事。在此基础上，我提出了折中方案：张某支付欠缴的物业费，某物业服务公司放弃追索违约金。这一方案既保障了某物业服务公司的核心权益，也回应了业主对服务不满的诉求。

最终，双方均表示接受该调解方案，张某按约定支付了物业费，某物业服务公司也向法院提交了撤诉申请，一场持续8年的纠纷画上了圆满的句号。

在基层社会治理中，物业服务合同纠纷是常见且棘手的矛盾之一，这类纠纷往往标的额不大，但矛盾积累深，直接关系到群众的切身感受和社区的和谐稳定。在调解这类案件过程中，我坚信调解不是非黑即白的判决，而是寻找一个双方都能接受的“中间点”，实现互利共赢。我认为和谐宜居的家园，离不开业主与物业服务人员的良性互动，更需要司法力量的保驾护航。当物业服务人员坚守诚信履约的底线，业主秉持理性维权的原则，各方在法治框架内依法行事、互谅互让，就能破解物业纠纷困局，让小区真正成为充满温度的幸福港湾。